殷政〔2021〕80号
殷都区人民政府关于印发安阳市殷都区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知
各乡（镇）人民政府、涉农街道办事处，区政府各部门及有关单位：
现将《安阳市殷都区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
2021年9月23日
安阳市殷都区农村宅基地和村民自建住房
管理办法（试行）
第一章 总则
第一条为规范和加强我区农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2021〕4号）《安阳市人民政府关于规范和加强农村宅基地和村民自建住房管理的通知》（安政〔2021〕2号）等法律法规和政策规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于安阳市殷都区行政区域范围内农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。
本办法所称的农村宅基地（以下简称宅基地），是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
宅基地属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。
严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
第三条农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。
农村村民建房严格执行“八不准”。不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。
第四条区政府成立农村宅基地和村民自建住房管理工作领导小组，负责农村宅基地和村民自建住房及其管理的日常统筹协调工作。
第五条区农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求报区自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
区自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地及房屋不动产登记。
区住房和城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡（镇）政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。
市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
乡（镇）政府负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理工作，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。
第二章 规划和建设
第六条乡（镇）政府要建立乡村规划管理委员会，确定乡（镇）主要负责人担任主任，在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等类型，对短时间内难以确定类型的村庄可暂不分类。合理确定村庄布局和规模，统筹村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。
乡（镇）政府要严格遵循“先规划后建设、不规划不建设”的原则，依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报区政府审批。
第七条在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域，避开公路建筑控制区范围，避开与电力电缆线路、天然气管道线路、铁路、河堤等之间的安全距离。
公路建筑控制区的范围,从公路用地外缘起向外的距离标准为:
（一）高速公路不少于30米；
（二）国道不少于20米；
（三）省道不少于15米；
（四）县道不少于10米；
（五）乡道不少于5米。
公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。
第八条规划宅基地经批准占用耕地的，区自然资源部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径落实占补平衡，不得向村民收取耕地开垦费、占补平衡费及新增建设用地使用费。
经批准占用耕地建房的农村村民应当依法缴纳耕地占用税。耕地占用税按现行的标准由农户在宅基地农用地转用审批后缴纳。农村村民在户口所在地按照规定标准占用耕地新建住宅,按照本地适用税额减半征收耕地占用税。农村村民经批准搬迁,原宅基地恢复耕种,新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的,不征收耕地占用税。
第九条一户村民只能拥有一处宅基地（简称 “一户一宅”）。城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。
村庄规划中村民自建住房原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）及利益相关方的同意，纳入村庄规划。村民自建单层住宅，檐口高度不超过4米；两层住宅，檐口高度不超过7米；三层住宅，檐口高度不超过10米；高度不含地下室和半地下室，坡顶按檐口高度计。
第十条区农业农村部门负责组织乡（镇）进行年度农村村民住宅建设用地需求情况统计调查，建立工作台账，细化到村庄，及时将村民住宅建设新增建设用地需求通报区自然资源部门。区自然资源部门负责保障村民住宅建设新增建设用地计划指标，会同区农业农村部门，依据调查情况，将用地落实到具体地块、坐标，确定年度新增建设用地计划指标需求，经区政府审核同意后上报市自然资源和规划部门。
农村村民住宅建设用地所涉新增建设用地年度计划指标实行单列管理，原则上不低于年度新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住宅建设用地，年底实报实销；当年保障不足的，下一年度优先保障；乡（镇）未按要求开展需求调查的，原则上不予安排年度农村村民住宅新增建设用地计划指标。
第十一条在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。
第十二条区住建部门要结合我区村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡（镇）政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。
第三章 宅基地审批和管理
第十三条乡（镇）政府要建立一个便民办公窗口，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。收到村级申请后，乡（镇）政府明确的机构组织农业农村、自然资源、村镇建设管理等相关机构进行审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级组织审核公示等。自然资源机构负责审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。村镇建设管理机构负责审查农房建设层数及层高。涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关机构意见。优先审批使用村内空闲宅基地，严格控制新增宅基地。
第十四条具备下列条件之一的，可以申请宅基地用地，新建、改建、扩建、翻建住房。
（一）农村村民户无宅基地的;
（二）农村村民户,除父母身边留一子女外,其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;
（三）因国家、集体建设需要，原有宅基地或住房被占用或拆迁需要安置的（多处住宅或剩余部分超标除外）；
（四）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；
（五）离异后无房一方或者无房一方再婚且配偶无房的可为一户；
（六）回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的；
（七）因现有住房属危房或其他原因，确需改建、扩建、翻建住房的；
（八）法律法规规定的其他情形。
第十五条有下列情形之一的经村级组织同意可认定为本村级组织成员：
（一）原户籍在本村级组织的大中专院校学生及毕业生、现役军人（不含现役军官）、复员退伍军人，国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外；
（二）原户籍在本村级组织的监狱服刑人员、社区矫正人员、刑释解戒人员。
第十六条有下列情况之一的，不得安排宅基地用地。
（一）申请人年龄未满18周岁的；
（二）户口已迁出没有被认定为村级组织成员的；
（三）宅基地选址不符合乡（镇）国土空间规划和村庄规划的；
（四）不符合“一户一宅”，申请新宅基地，拒绝弃旧的；
（五）将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，申请新宅基地的；
（六）原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；
（七）五保户或政府纳入集中供养的；
（八）法律、法规不得批准的其他情形。
有下列情形之一的，农村居民不得改建、扩建、翻建原住宅，危房改造除外：
（一）已安排新宅基地的而退出的原有宅基地；
（二）宅基地不符合乡（镇）国土空间规划和村庄规划的；
（三）原住宅已被列入征收拆迁范围的、拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的；
（四）原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留建筑风貌的。
第十七条农村村民自建住房按“个人申请、村级审查、乡（镇）审批、区级备案”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、申请人名单公开、审批结果公开”的审批制度。
第十八条农村村民申请用地建房，需要提供真实资料，主动履行建房各项程序，并持下列资料向所在村级组织提出申请：
（一）按照要求填写的《农村宅基地和村民自建住房申请表》；
（二）申请人的身份证及户口簿复印件；
（三）申请异地新建住房的，需提交同意退出的《农村宅基地使用承诺书》，分户居住或者其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形除外。
第十九条村级组织收到村民宅基地和建房申请后，可以按照“四议两公开”的议事规则决策实施。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论，讨论通过后将结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。
公示无异议或者异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）政府；未通过的，由村级组织告知申请人未通过原因。
第二十条乡（镇）政府专门机构收到村级申请后，要组织农业农村、自然资源和规划、村镇建设管理等相关机构按照“三到场”的要求进行实地审核。
在受理后10个工作日内，会同有关机构到现场勘查。核查是否符合建房条件，勘查用地四至、面积、地类、规划等。符合条件和政策的，绘制宅基地平面位置示意图并公示，公示时间不少于7个工作日。
公示有异议的，由乡（镇）自然资源机构、农业农村机构及时查实。对不予批准的，专门机构应当书面告知建房申请人和村级组织，并说明理由。对无异议或异议不成立、资料不齐全的，书面通知村级组织，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。
无异议或异议不成立、资料齐全且不涉及农用地转用的，由乡（镇）政府根据各机构联审结果，自收到申请资料之日起20个工作日内完成《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。
涉农街道办事处城镇规划建设用地范围外的农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批，参照本通知执行。
第二十一条经批准用地建房的农户，取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，在开工前向乡（镇）政府提交施工图纸、施工合同、建筑工匠培训证书、农民工工伤保险单、质量安全承诺书等资料，村镇建设管理机构要在10个工作日内对资料进行审核，同意村民自建住房开工建设的，乡（镇）政府要在5个工作日内组织农业农村、自然资源和规划、村镇建设等相关机构和村协管员到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场定界、放线，并绘制宅基地平面位置图。
丈量放线后方可动工，并严格按照批准的内容、标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，未经开工查验，不得动工。
第二十二条房屋竣工后，建房户要向乡（镇）政府申请竣工验收。乡（镇）政府自收到申请5个工作日内，应及时组织村民、施工负责人、技术人员和村协管员进行实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
第二十三条村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其它规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第二十四条村民应当自取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工建设。逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，农村宅基地批准书和建设规划许可证失效。
需要延长期限的，应当在期限届满30日前向乡（镇）提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。
农村宅基地批准书和建设规划许可证失效后可以重新申请。
乡（镇）政府专门机构要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况及验收情况报区农业农村、自然资源、住房和城乡建设部门备案。
第二十五条区住建部门要建立建筑工匠培训制度。要会同乡（镇）政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十六条乡（镇）政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；
（二）进入施工现场进行检查；
（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡（镇）政府要及时向区政府及应急管理、农业农村、自然资源和规划、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十七条乡（镇）政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第二十八条严格落实农村宅基地建新退旧管理。宅基地申请人在村镇规划区内新选址申请宅基地时，应同时与本村级组织签订承诺书，承诺将超标准的老宅基地交回村级组织，将老宅基地使用证按法定程序办理注销登记手续，并将原宅基地上的房屋拆除后退还村级组织。
第二十九条有下列情形之一的，村级组织报经乡（镇）政府批准，可以收回宅基地使用权：
（一）为乡（镇）公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的；
（二）为实施国土空间规划、村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的；
（三）擅自改变宅基地用途或非法转让宅基地的；
（四）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（五）住宅所有权人死亡，没有继承人的；
（六）自宅基地使用批准文件之日起两年内未动工建设或空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
依照前款第（一）项、第（二）项规定收回宅基地，对土地使用权人应当给与适当补偿。
第四章 宅基地使用权流转
第三十条宅基地使用权可以在村级组织成员内部以赠与、转让、置换等方式进行流转。宅基地使用权流转的，地上房屋及附着物所有权一并流转。不允许转让给村级组织以外的人员或者组织。
鼓励村级组织将退出的宅基地复垦为耕地，复垦新增耕地验收合格后，土地增减挂钩指标纳入指标交易平台。
对农村方新弃旧退出或超面积退出后形成的闲置地、废弃地、空心村等，鼓励村级组织开展农村土地整治、进行盘活利用。
进城落户的村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也可以依法自愿有偿退出宅基地。鼓励村级组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
第三十一条流转的宅基地应符合以下条件：
（一）符合国土空间总体规划和村庄规划；
（二）宅基地使用权及地上房屋所有权无权属争议；
（三）转让人转让、赠与宅基地后，能够保障基本居住需要的；
（四）受让人、受赠人、置换人应为村级组织内部符合宅基地申请新建条件的人员；
（五）法律法规规定或者经区级以上人民政府认定的其他情形。
第三十二条流转宅基地应按下列程序申报：
（一）申请。转让、赠与、置换宅基地的双方当事人应当同时向所在村级组织申请，经成员（代表）会议同意后，由所在农村集体经济组织将双方的相关信息公示，公示期不少于7个工作日，公示无异议或者异议不成立的，报送村级组织审核；
（二）审核。村级组织审核通过的，报送乡（镇）审批；
（三）审批。乡（镇）派员调查，符合条件的，双方签订转让、赠与或置换协议，协议见证方为村与乡（镇）工作人员，签名并加盖公章，并给与审批，审批结果予以公示，满7个工作日后颁发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；
（四）转移登记。以转让、赠与、置换方式流转的，当事人应当依据《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》按照相关要求办理不动产转移登记。
第三十三条以分户、流转为主要方式依法依规、稳妥有序、分阶段处理历史上形成的宅基地超面积问题、一户多宅和未批先建等问题。
对历史形成的宅基地超面积，可以采用分户，流转方式处理，也可以通过翻建、改建等方式不超批准面积，其余面积以绿地、菜园、停车场等形式消除超面积。
第五章 监督管理
第三十四条按照“市级指导、区级主导、乡（镇）主责、村级主体”的要求，区政府每年开展一次农村村民建房专项督查，重点督查乡（镇）及有关部门执行宅基地管理和村庄规划是否到位、建房审批是否规范、日常巡查是否有效、违法违章建房拆除是否彻底等情况。
第三十五条按照“谁审批、谁管理”的原则，根据乡（镇）综合执法改革要求，乡（镇）政府成立综合行政执法机构，负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。
第三十六条乡（镇）政府、村级组织要建立完善农村用地建房动态巡查制度。及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道。
第三十七条未依法取得宅基地批准书或者未按照规划许可的规定进行建设的，由乡（镇）政府责令停止建设，视情况予以整改、审批或拆除。对新建超标准多占的土地、方新弃旧不按规定退还宅基地的、非法批准占用的宅基地，按非法占地处理，其批准文件或登记证书无效；非法占用的土地由乡（镇）政府责令退还，并责令限期拆除建筑物，拒不拆除的由乡（镇）强制拆除。
第三十八条村级组织在乡（镇）政府指导下，制定完善宅基地民主管理办法，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民依法依规用地建房。建立村级宅基地协管员制度，要在村级组织负责人中明确至少1人兼任协管员，在村民申请建房过程中全程参与，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡（镇）政府报告。
第三十九条乡（镇）政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十条法律法规和上级文件另有规定的，按照法律法规和上级文件规定执行。
第四十一条本办法自印发之日起执行，《殷都区人民政府关于印发安阳市殷都区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（殷政〔2021〕59号）文件同时废止。
相关解读：《安阳市殷都区人民政府关于印发安阳市殷都区农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》政策解读
责任编辑：李云